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外国人投資家には不向きなCo-op
コンド（Condo）とコアプ（Co-op）
新聞を見ても周りの知人からの話も「ドコドコにイクライクラぐらいで、いくらでもイイ物件があるワヨ！」と、いう無責任な情報をよく耳にする。ほとんどコアプである。おおよそ築30年以上の古い物件で(30年以上前はまだコンドミニアムの所有形態はポピュラーではなかった）確かに安い。 コンドミニアムに比べて購入価格だけをくらべれば2割から4割安い感がする。（Fifth Ave、 Madison Ave、 Park Ave、 Central Park South、 Central Park West などのCentral Parkを囲むUptownと、 Downtownの一部、Sohoなどのコアプはコンドよりも割高なものもある。）
コアプは面倒くさい
ただし、Maintenance Feeと称する、コンドの場合のCommon Charge(管理費）とReal Estate Tax(不動産税）が合わさったものが割高である。例えば同じ面積で同じようなロケーションの場合．．．（コンドのCommon Charge ＋ Real Estate Tax） ｘ 1.3＝コアプのMaintenance Feeという具合である。
コアプとは
そしてコアプは 所有権ではなくその建物を所有するコーポレーションの株を保有する形態であり、 なにごとも住人組合の代表者達の意向、 決定が優先する。これはBoardと呼ばれる強権発動のできる組織で、自分で購入して住むぶんには｢毎月1回集まって共有部分の修理の案件とかいろいろと、話し合ってくださってご苦労様。」と、いう感じだがいざ賃貸する、あるいは売却する時はたいへんである。このBoardが賃貸にも売買にも口を挟んでくる。こぎれいでロケーションもいいコアプほどこのBoardがうるさい。つまり新しい住人候補に対してより厳しい審査を試みるのである。
コンドとコアプの間の子
売買の場合、かなり高い確率でBoardは反対をする。「人種や職種、はたまたゲイだからレズビアンだからといってBoardは差別をして反対してはいけない」ことに法律上なっているが、Boardは反対の結論に至った理由を述べなくてもよいことにもなっている。つまり、以上のことからも自由に取り引きしにくいコアプは 投資には不向きであることが絶対的にいえる。ただし、 たまにコアプではあるがコンドのルールで運営されているCondo-op＝コンドアプなるものがある。 Maintenance Feeの額さえ低めであればコンドと合わせて投資対象として一考の余地あり。 |
とにかくハイリターンと言う方には
勇気が必要
汚なーいビルをビルごと買って（買いたたいて）良くないテナントを追い出して、改装し、より小さい区画に間仕切りし、新しくテナントを募集し、ハイリターンを実現します。これをするのには勇気が必要ですが、誰も住みたくないような物件がまずまずの物件に生まれ変わるプロセスは見ごたえがあります。
成功の鍵
このプロジェクトの成功の鍵は、
１）いかに悪くないロケーションに
２）いかに安く購入し
３）いかに安く改装し
４）いかに高く貸すか
です。
管理会社
また、信頼できる管理会社に管理を任せることも重要です。コンドミニアムの管理よりもはるかに業務内容が煩雑で経費や収入も大きくなります。そのぶんちゃんとした管理体制があるかどうか、オーナーさん（投資家）との連絡、報告がどの程度頻繁にシステムとしてなされているか、またその監査体制も必要でしょう。
ご注意！！！
昨今日系人ばかりを対象にした投資会社が6ヶ月から1年で配当を出すと言って投資を募り、物件収得後は５年経っても配当どころか1年に１度のTax Return用の報告書以外は音沙汰なし。契約にある３ヶ月ごとの管理報告のことを問うと自分でその会社まで行ってコンピュータをたたいてチェックするようにいわれたとか。連中は最初から日本人は面倒くさがって訴えないと踏んでいるようです。ご注意ください。 |
どうやって、誰に、賃貸するか
賃貸人選びのノウハウ
井上不動産にお任せください。ニューヨークでは借りて住む人の率が、買って住む人に比べてはるかに多いので、借り手に困ることはまずありません。
井上不動産では賃貸人の信用調査を入念に行いますので、悪い賃貸人にアタル確立は極めて低いと言えます。相手はイキモノ、ましてや外国人だらけのこの街で「この人に貸せば絶対大丈夫」なんて保証はありません。が、井上不動産ではこれまでに蓄積された「安全、安心な賃貸人選びのノウハウ」を駆使して皆さまの投資効率の向上に努めさせていただいております。
オーナーリスク
井上不動産では賃貸人候補の賃貸申請書と、信用調査の結果をオーナーさんに提出し、私どものコメントを加えながらいかにオーナーさんのリスクを低く押さえるかということを念頭において賃貸人との契約内容を検討させて頂いております。
マーケット
また、コンピュータで最新の類似物件の賃貸価格動向が分かりますのでそういったデータも提示しながらご納得のいく価格設定をして頂けます。
昨今は供給が需要に追いつかず、マーケットに出したらすぐに賃貸人は見つかる傾向にあります。
ただ、賃貸のプロセスも契約後、ビル側に賃貸契約への承認を求める書類（Lease Package）を提出し承認（Approval)を得るのに１−３週間かかりります。
このような手続きを省略し、早く賃貸を始めたいと言う方がほとんどですが、抜け道もあるにはありますのでご相談ください。
現在 Studio の賃貸価格は $1,500 - $2,300ぐらい。
1BRで$2,000 - $4,000
2BRで$3,500 - $6,000ぐらいです。
以上は、投資対象のドアマン付きコンドミニアムの場合です。 |
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