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マンハッタンでの不動産購入

日本の一般の投資家にとって最も手ごろなマンハッタンの不動産といえば、これは間違いなくドアマン付きの高層コンドミニアム(日本でいう区分所有のマンション)ということになります。スタジオ(Studio=ワンルーム)で約45Square Feet、約40平方メートル、ワンベッド(One Bed＝１LDK)で約700Square Feet、約60平方メートルあり、それぞれの間取りが日本の場合よりもかなり大きめに作られています。

古い物件
構造的にも日本に比べてはるかに頑丈にできていて築180年の物件も堂々とマーケットに出回っているくらいですので、日本のように20年,30年で立て替え？なんてことは心配御無用でしょう。むしろPrewar(戦前に建築されたという意味)の古い物件が構造的にも内装的にも趣があってかえって人気が高いぐらいです。

新しい物件
ただし何と言っても当たりはずれのない安全で定番的な物件となると、せいぜい築20年ぐらいまでの築浅の物件です。特に築10年までの物件は税金の控除が受けられる物件が多く(税金のコーナーを参照)、投資効率も上がるし、また新しくてきれいな物件の方が間違いなく賃貸しやすいからです。

値段
値段はピンキリですが、現在マンハッタンの主だった物件の平均は約650ドル/square feetですので、小さな物なら29万ドル前後で入手できます。階の低い、眺めも良くないような控えめな物件なら13万~15万ドルぐらいであり得ます。日本でも大都市の中心部をはずせば十分あり得る価格ですが、ここは世界の中心ニューヨーク、のさらにド真ん中のマンハッタンのこと、ビル内ではドアマンやコンシュアージュマン、はたまた修理専門のエンジニアやゴミ出し専門のポーターらビル内で働く人の数は大きなビルでは20人以上になることも珍しくはありません。つまりそれだけ大勢の手で手厚いサービスや清掃が玄関やその他の共有部分において成されているわけです。

賃貸
賃貸する場合、日本に比べて「所有して使う人」よりも「借りて使う人」の方がはるかに多く、また、特にマンハッタンは物件の数に限りがある為今後もオーナーにとって有利な状況が続くでしょう。賃貸の価格の相場は日本に比べてはるかに高く、ローンで購入し、5%、10%、15%といった高利回りを実現している場合もめずらしくはありません。

総合的なサービス
このようにマンハッタンでコンドミニアムを購入することは、日本に比べてはるかに高品質で長持ちのする素材と、ホテルのフロント並みのサービスを兼ね備えた（多くはジムやプール付き）空間を世界のド真ん中に所有することを意味します。

ひたすら高利回りを求める方、まずご自分で住んでみて（駐在中、留学中とか）その後賃貸される方、Officeと住居を兼ねあわせる中小企業の方、あるいは賃貸はせずに、ご自分がニューヨークにくる時ホテル代わりに使う方（普段は空き室のまま）、さらにはご自分が使ったり、賃貸したりめまぐるしく多目的に使用する方、などなどどのような目的にでも井上不動産が購入、賃貸、管理などの総合サービスを提供させて頂いております。

購入の手順

契約成立売り主側から売り主もサインした契約書が送られてくる＝契約成立		このあたりからコンドミニアムの住人組合へ今回の取り引きを報告するとともに、この取り引きへの承認を取り付ける為の書類を提出する。（厳密には Waiver of Right of First Refusalというもので、拒否権を発動することを放棄すると言う決定をコンドミニアム側からとること）

モーゲージ買い主がこの契約書をもって銀行あるいはモーゲージブローカーにローンの申し込みをする。		この一連のプロセスは、まずこのコンドミニアムの管理会社を窓口に通常5名から8名ぐらいの住人の代表の審査をもって行われる。コープと違い、コンドミニアムでの取り引きの承認手続きは事務的なもので、購入者、あるいは使用目的などが明らかに怪しくない限り100%承認されるので、ご心配なく。

不動産鑑定銀行から送り込まれる不動産鑑定士によって不動産鑑定が行われ、契約した購入価格が相場かどうか鑑定されその鑑定にしたがって銀行はこのローンを実行するかどうかの審査を進める。

この間早くて2週間、遅いと6週間。

クロージングローンが決定されるとCommitment Letterと言うレターが銀行から買い主に発行され、いつでも決済（クロージング）できる状態になる。

クロージングのミーティング
銀行側の弁護士、売り主、売り主の弁護士、買い主、買い主の弁護士、タイトルカンパニー(所有権の移動を公式に登記する、民間ではあるが日本の登記所にあたる作業をする会社)の担当者らが全員の都合の良い日取りと場所を設定し、決済(クロージング)に至る。

サイン、サイン
決済(クロージング)は平均2時間。買い主は買い主側の弁護士の指示に基づいてサイン、サイン、サイン。当日清算する種類の費用も多々あるので空の小切手は多めに用意すること。決済終了時タイトルカンパニーの担当者へ$40~$50のチップを渡す習慣あり。

鍵
クロージングの最後に買い主は鍵をもらって"Congratulations!"と、全員から祝福される。（個人の財産を重んじるアメリカらしい瞬間です。）

以上、多数の人を相手にしますので、ご自分で入居したい方は思った以上に時間がかかることを念頭に置いた方が良いでしょう。それでも、まずまず契約成立から40日から60日あればなんとか決済できるでしょう。

現金で買う
ローンを使わずに現金取引の場合は、もちろんもっとプロセスを短縮できます。その場合、契約成立の後しなければならないことは権利関係の確認と、コンドミニアム側への書類提出だけですので20~30日でも可能です。

サービス
ずいぶん具体的に説明しましたので、かえって面倒なイメージが伝わったかもしれませんが、心配御無用、井上不動産がステップごとに、親切丁寧にお手伝いいたします。特に、契約成立後はほとんどが弁護士の出番となります。

ご存知の弁護士がおられない場合、弊社の方で不動産専門の弁護士を手配します。
銀行へのローン申請の手続きも弊社で代行できます。
一連のプロセスの節目節目にニューヨーク滞在できない方にはオーバーナイトメールなどでサインを頂くなりして便宜を図ります。

全体を通して弁護士に委任をし、お客様の手を一切煩わせないことも可能です。

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